¿A qué nos referimos con vicios de construcción o defecto constructivo?
Son aquellos que tienen su causa en la inadecuada realización de la actividad profesional que le corresponde desempeñar al contratista. Vicios de la construcción son, por tanto, sólo los vicios en la ejecución material de la obra. Así se desprende tanto de la imputación de estos vicios exclusivamente al contratista en la norma, como de la contraposición entre vicios de la construcción, por un lado, y vicios del suelo o de la dirección, por otro, que se establece en el artículo 1343 párrafo 1º del Código civil Panameño.
Adicional para que sean considerados como tales, deben tener los siguientes efectos:
…que los efectos sean de tal naturaleza que causen al propietario un perjuicio considerable: que comprometan la seguridad pública; que hagan la construcción impropia para el uso al que está destinada, o que traspasen la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción (véase BARSALLO, Pedro. Responsabilidad Civil por Defectos en la Industria de la Construcción. Comentarios sobre la responsabilidad decenal. Editorial Portobelo, Panamá, 1996, página 37).
Por su parte, la jurisprudencia de protección al consumidor, indica la siguiente definición a tomar en consideración:
“… se considera necesario definir los conceptos de daños, defectos y vicios de la construcción.
Daños son los detrimentos, perjuicios o menoscabos causado a algo (ya sea persona, animal o cosa) por culpa de determinada acción de alguien (ya sea persona, animal o cosa)…
Defectos son las carencias o falta de cualidades propias y naturales de una determinada cosa…
Vicios ocultos de la construcción son errores o defectos que no aprecian, o no están visibles al momento de entrega de la obra al cliente, y que con el transcurrir del tiempo se hacen visibles. Estos vicios pueden ser consecuencia de una mala práctica en la ejecución de las actividades constructivas o de deficiencias al momento de diseñar el proyecto…
De manera resumida, se puede afirmar que el daño es lo visible, el defecto es la cualidad no cumplida y el vicio oculto es la mala práctica que lo originó. Dicho de otro modo, un vicio oculto puede originar un defecto y este a su vez un daño en la construcción.”
En concordancia con lo anterior, la norma que fundamenta la llamada responsabilidad decenal es el antes mencionado artículo 1343 del Código Civil, que establece lo siguiente:
Artículo 1343. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.
En este apartado, entra en juego otro concepto que debe ser entendido y es el de ruina. El concepto de ruina, como sinónimo de destrucción o pérdida de una cosa, ha venido siendo modificado, en el sentido de extenderse a otras hipótesis por la jurisprudencia de los tribunales de protección al consumidor, en sentido de que la ruina a la que el artículo 1343 del Código Civil se refiere, no hay que referirla tan sólo a lo que en sentido riguroso y estricto pudiese implicar, es decir, al inmediato y actual derrumbamiento o destrucción total o parcial de la obra, sino a un más amplio y alto contenido de arruinamiento, extensivo a la estimación de tan graves defectos de construcción que hace temer la próxima pérdida de la misma si inmediatamente no se sustituye, como impropia e inútil para la finalidad a que se destinó.
También se ha declarado por la doctrina y la jurisprudencia que el concepto de ruina se haya extendido a los vicios graves, aunque el inmueble no quede convertido material o propiamente en ruina, ni quede comprometida su estabilidad, entendiéndose por vicios graves todos aquellos defectos constructivos que, por exceder las meras o simples imperfecciones corrientes, entrañen una suerte de ruina potencial que haga temer por su pérdida futura y también todos aquellos que haga la edificación inútil para la finalidad que le es propia. Concluyendo la jurisprudencia por decir que el término ruina que utiliza el artículo 1343 en Panamá, no debe quedar reducido al supuesto derrumbamiento total o parcial de la obra (ruina física), sino que hay que extenderlo y ampliarlo a aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, vienen a significar unos defectos configuradores del concepto de ruina funcional, en consonancia con las necesidades y exigencias del mundo de la construcción, en el que confluyen intereses y supuestos complejos de no siempre fácil delimitación de las responsabilidades respectivas.
A fin de delimitar, que situación pueden ser consideradas como vicios de construcción, la jurisprudencia de protección al consumidor ha dicho que:
“Es así que se reconoce la existencia de vicios en la construcción, que ocasionaron que factores externos como el viento, lluvia y/o cambios de temperatura y asentamiento, tuvieran más impacto que el normalmente aceptable en toda construcción. Y esto es de estricta responsabilidad de las sociedades demandadas. Sin soslayar que quienes adquieren un apartamento y forman parte de una comunidad de copropietarios, tienen a su cargo el cuidado y mantenimiento de su propiedad, tanto en los bienes privativos como en los comunes, no es de recibo para esta Juzgadora que, a tan poco tiempo de entregado y ocupado el inmueble, este presente los problemas de filtraciones, rajaduras, desprendimiento de revestimiento que se manifestaron en el inmueble objeto de este proceso.
No sobra señalar que los daños observados en la construcción no recaen sobre accesorios de la misma o detalles estéticos, sino sobre elementos de su estructura, que requieren reparación y que, de no hacerse, deterioran más el inmueble, creando con el transcurso del tiempo una situación de riesgo a quienes habiten el mismo, esto es, llegan a comprometer la seguridad de sus habitantes”.
De acuerdo con la jurisprudencia, estos defectos de construcción no son detalles estéticos, sino elementos estructurales; y en este sentido podemos hacerles un listado de aspectos que la jurisprudencia ha reconocido en protección al consumidor como vicios de construcción, entre los cuales tenemos:
- Vigas y losas que ceden y se cuartean por mala mano de obra.
- Humedades y filtraciones que causan la inapropiada habitabilidad y deterioran la construcción.
- El no utilizar pintura impermeable en donde debió utilizarse.
- Desprendimientos, levantamiento o rotura de pisos y azulejos.
- Grietas, fisuras y rajaduras.
- Ausencia o inadecuado aislamiento de la estructura metálica del edificio o casa.
- Utilización de un mortero inadecuado o muy poroso, dependiendo del lugar en el que se va a colocar. Por ejemplo, en piscinas o zonas propensas a mucha humedad.
Ante la pregunta, quienes son responsables por los vicios de construcción o defectos constructivos, la norma y la jurisprudencia se la imputan a:
- El contratista que aparece en los permisos de construcción y ocupación.
- El promotor o vendedor de la obra que aparece en los permisos de construcción y ocupación.
- El dueño del terreno en el que se construye la obra, en caso de ser persona distinta al promotor.
Por otra parte, debemos tener presente que el tiempo de prescripción para estas acciones es de diez años, contados desde que concluyó la construcción, es decir diez años a partir de la fecha del permiso de ocupación. Y es este permiso de ocupación, una prueba vital para las acciones por responsabilidad decenal, puesto que todos los que aparecen como: contratistas, dueños y promotores, son solidariamente responsables. Es justamente por este término de diez años para la prescripción de las acciones, que se ha denominado responsabilidad decenal.
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